房产交易平台“垄断”疑云

　　本报记者/吴静/卢志坤/北京报道

　　目前，我国的反垄断工作正在持续推进中，互联网平台首当其冲。而在房产交易领域，作为国内最大的房产交易平台，贝壳找房是外界关注的焦点所在。

　　就在国家市场监管总局对阿里作出182亿元处罚当天，58同城CEO、安居客董事会主席姚劲波举报同行贝壳找房也有“二选一”的行为，呼吁国家罚款贝壳找房40亿元。

　　一石激起千层浪，房产交易平台垄断争论甚嚣尘上，但至今未有监管定论。

　　《中国经营报》记者从知情人士处了解到，目前贝壳找房平台正在配合监管部门自检自查。对于贝壳找房是否涉及垄断，仍需国家市场监管总局或者省级以上的市场监管部门来做详尽的数据调查。

　　垄断争议

　　姚劲波在微博上举报贝壳找房涉嫌垄断的落脚点是贝壳找房在房产交易领域搞“二选一”，且将其包装成“自愿”，并建议将40亿元罚款（4%标准），打入国家公积金账户，以此降低公积金贷款利率减轻百姓买房负担。

　　在此条微博上，他还配有两张图。其中一张显示有太原市的3个新房项目，排在前两位的项目标有“独家”。另外一张是贝壳找房与合作方签订的带有排他性的合作协议。即如果合作方“自愿”选择仅为贝壳找房方提供新房渠道销售服务，则可按不同比例获得分成。姚劲波对外表示，贝壳找房在部分地区差异化对待同等房源，其中被贝壳找房独家代理的房源排位靠前，而非独家房源排位靠后。

　　北京市华泰律师事务所高级合伙人张凯普告诉记者，垄断行为的通常表现包括：一是经营者之间达成垄断协议；或经营者与交易相对人达成垄断协议，例如固定向第三人转售商品的价格，以及限定向第三人转售商品的最低价格等形式。

　　二是经营者滥用市场支配地位，一般龙头企业在其区域或地域中具有强大的影响力，在其行业中更具有“话语权”，经营中更容易产生滥用市场支配地位的行为。

　　另外根据反垄断法的定义，垄断形式还包括经营者集中和行政垄断。因此，要想界定企业是否涉嫌垄断，首先应该看其是否在相关市场具备市场支配地位。市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。一般来说，一个经营者在相关市场的市场份额达到50%，可以推定其具有市场支配地位。

　　对于目前贝壳找房是否已经取得市场支配地位，业内仍存争议，争议焦点即为对市场界定应是全国市场还是区域市场。

　　从全国数据来看，贝壳找房2020年的新房GTV（平台交易总额）为1.38万亿元，占据全国新房交易量的8%；二手房GTV为1.94万亿元，占据全国二手房市场约四分之一。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖认为，“在房产经纪领域判定一家企业是否构成垄断，先要看市场份额。看市场份额时，因为房地产本身有很强的地域性，更重要的是看企业是否在区域内，尤其是一、二线重点城市是否占据足够的市场份额。”胡景晖曾在房产经纪公司我爱我家集团控股公司担任副总裁。

　　而若从区域市场来看，在部分城市，贝壳找房的市占率超过50%。比如，从二手房市场来看，根据北京市住建委存量房最新一期的签约数据统计，贝壳找房在大本营北京的签约量占比已经超过50%。而成都、重庆等市场情况亦类似，据相关媒体报道，贝壳找房在这些城市经过一些列收并购，市占率也已超过50%。

　　一位业内资深人士指出，二手房市场竞争非常激烈，每个城市都有很多中介公司可以选择，这个行业本质上是垄断不了的，能够在一个城市占到百分之三四十的份额已经非常厉害了。

　　新房交易渠道之争

　　“姚劲波举报贝壳找房垄断，其实是针对新房市场。”胡景晖表示。

　　贝壳找房财报显示，从2019年开始，贝壳找房的新房业务增长迅速。2019年时新房业务营收为202.7亿元，较上一年同比增长171.3%。2020年该业务规模继续扩大，新房业务全年GTV同比增长85.0%至1.38万亿元，营业收入同比增长87.1%至379亿元，已经超过存量房业务。

　　新房业务高速增长，与贝壳找房平台上的非链家连接门店和其他销售渠道贡献突出有关。2020年，在贝壳找房的新房交易中，由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2767亿元，占比约20%；而通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至1.11万亿元，占据新房成交量的八成份额，在2020年总GTV中占比约32%。

　　贝壳找房的新房业务即是新房渠道业务，与二手房交易不同，新房渠道业务面向B端开发商。平台上的经纪人除了可以协助交易二手房外，还可以带看新房，成交即可分得佣金。

　　随着房地产行业进入下行周期，渠道的作用越来越突出。相应地，新房渠道市场的竞争者也逐渐增多。

　　姚劲波所掌控的安居客便是其中之一，根据安居客近期披露的招股书，以向房产中介及经纪人收取“端口费”为主要营收的安居客，从2019年开始大规模布局新房领域。2019年8月，58同城联合世联行、同策咨询等成立58爱房新房联卖平台，该平台为PMLS（新房分销系统）模式。

　　据了解，58爱房推出三年来，业务已拓展至33个城市。2020年，58爱房的交易总量为653亿元，同比增长282%，产生的营收为2.28亿元，占其总营收比重为2.8%。安居客在招股书中称，预计自2021年起，新房交易服务将成为其整体增长的主要驱动，通过IPO募集的资金将主要用于技术产品开发和拓展新房交易服务业务，未来三年计划将新房业务推广至更多城市。

　　而安居客在新房业务上所面临的一大“劲敌”就是贝壳找房。据姚劲波的公开举报，贝壳找房在新房渠道业务上，会与合作中介协商签订协议，即若“自愿”选择仅为贝壳找房方提供新房渠道销售服务，那么共场项目分佣比例达到85%、独家项目分佣比例达到80%，垫佣比例为100%，否则各项分成相应减少。

　　据上述业内人士介绍，这种协议其实是“排他性”协议，在新房渠道业务上很常见，业内其他平台也是类似的做法。

　　但胡景晖对此有不同看法。他表示，“原来很多中介公司或一些代理公司可以直接去跟开发商谈合作项目，不管是分销还是独家代理。但现在贝壳找房要求很明确，就是一旦加入贝壳找房体系，第一不能自己再去跟开发商谈；第二不能再跟别的平台或渠道方合作，只能用贝壳找房的新房系统来卖，相当于‘贝壳找房给你发新房货源，你卖就是了’。”

　　在他看来，这就是让中介“站队”，本质就是“二选一”。这在以往渠道市场本是一种销售方式，但随着贝壳找房体系越来越庞大，“很多小中介只能站队贝壳找房，不然就没房可卖”，进而又继续增大了贝壳找房的体量。

　　此外，姚劲波还指出贝壳找房对房源差别对待，其独家代理的房源会排位靠前。但他本人以及安居客方并未回应记者，在微博上所配的那张图（即上述提到的显示有太原市的3个新房项目，排在前两位的项目标有“独家”）是否为在贝壳找房App上所截的图。记者并未在贝壳找房App上找到相应标有“独家”的房源。

　　胡景晖指出，贝壳找房在部分城市新房市场份额较大，在对开发商的渠道费率上更有“主导权”。比如，在天津，2019年因新房市场冷清，贝壳找房的渠道费普遍高达3个点，甚至8个点、10个点。而这件事最终引得天津住建委出台规定，要求天津新房中介的佣金点位最高不超过2.5%。

　　记者了解到，新房交易市场渠道很多，58爱房（已并入安居客）、中原地产、易居房友、贝壳找房等不同渠道，在楼盘资源、合作规则、合作权益方面各有差异。房产商、经纪公司会根据自身情况，优先选择能使自己利益最大化的渠道和合作模式，整体上，这是双方基于商业权益出发互相选择、互相承诺的结果。

　　而对于渠道费率，作为销售渠道整合方，贝壳找房与开发企业合作收取的荐客服务费（即佣金），主要取决于市场环境，且由开发企业来定。评定时开发商一般会考虑项目所在城市的实际情况、楼盘情况（供需情况、企业交易成本等，如偏远地区文旅盘，经纪人带客、成交成本激增）综合评估，以此来决定一个楼盘项目是否引入渠道、引入几家渠道，以及愿意支付的佣金率等。

　　根据贝壳找房财报，2020年新房成交额1.38万亿元，营收379亿元，合算佣金费率约为2.75%，2017~2019年对应的合算佣金费率分别为2.54%、2.66%和2.71%（在财务处理上，贝壳找房将新房全部佣金确认为收入，而将合作经纪公司的佣金分成确认为收入成本）。

　　监管“靴子”待落地

　　张凯普律师表示，贝壳找房在新房渠道业务是否属于垄断行为首先仍要界定的是相关市场的范围。“相关市场的范围，没有限定，即可限定于某类商品，也可限定于某个区域或某个地域。按照个案分析原则，不同类型垄断案件对于相关市场界定的实际需求不同。”

　　张凯普指出，目前我国为统一执法标准、认定垄断标准，对于反垄断监管，国家对其执法权并没有完全下放，仍然是由国家市场监管总局和各省、自治区、直辖市人民政府市场监督管理部门负责查处。

　　北京房地产行业中介协会秘书长赵庆祥亦认为，“判定企业是否垄断不能靠定性判断，这样做对这个行业发展也没有什么意义。而是要有详尽的数据支撑。所以这个事情最终需要国家市场监管总局或者省级以上的市场监管部门来做详尽的调查和定夺。”

　　4月13日，在公布阿里反垄断调查的第3天，市场监管总局会同中央网信办、国家税务总局召集34家互联网平台企业召开行政指导会。会议要求，各平台企业要在一个月内全面自检自查，逐项彻底整改，并向社会公开《依法合规经营承诺》，接受社会监督，其中就包括贝壳找房。

　　在此次会议上，平台强迫“二选一”被认为是资本任性、无序扩张的突出表现，危害极大，必须坚决根治。

　　而在已经调查出结果的阿里反垄断案件中，国家市场监管总局强调阿里通过制定平台规则、设定算法等方式，决定平台内经营者和商品的排名及其平台展示位置，对其经营具有决定性影响，这是垄断的典型表现。

　　目前，面对同行姚劲波的公开举报，贝壳找房仅在4月10日当天回应媒体称：“自创立起，坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。”